בית המשפט המחוזי בבאר שבע פסק השבוע כי 45% מהזכויות על השטחים ברובע המיוחד שייכים לחברת אבו יחיאל בע"מ.

הדיון התקיים במסגרת תביעה שהגישה חברת "אבו יחיאל בע"מ" כנגד מנהל מקרקעי ישראל, בטענה שהיא מתעלמת לחלוטין מהזכויות של החברה בשטח. זכויות אותם היא רכשה מידי קי.בי.עי (קבוצת בוני ערים/ חברת אשדוד) בשנת 2008.

מנהל מקרקעי ישראל ביקש להתעלם מזכויות אלו בטענה כי חברת "אבו יחיאל" לא זכאית לזכויות ברובע המיוחד במסגרת העסקה שביצעה.
מנהל מקרקעי ישראל טען בבית המשפט כי הבקשה של החברה היא דמיונית והזויה, והיא למעשה ניסיון למנף שני מגרשים שנקנו ב-2008 לטובת הרחבה בלתי מתקבלת על הדעת שלמוכרת עצמה לא היו בה זכויות נוספות.

אולם לאחר דיונים רבים ומורכבים, שופט בית המשפט המחוזי בבאר שבע, אריאל ואגו, חשב אחרת וקבע כי 45% מהזכויות ברובע הנם קניין של החברה.
למעשה בית המשפט אישר הסכם שקיימה חברת אשדוד עם מדינת ישראל בשנת 1967 ומכך שחברת "אבו יחיאל", שרכשה את הזכויות, נהנית מהסכם זה.

במידה וההחלטה תישאר כפי שהיא ולא יתקיים ערעור, אזי עיריית אשדוד ומנהל מקרקעי ישראל יצטרכו לערוך מהפכה תכנונית כדי להעניק לחברת "אבו יחיאל" את הזכויות הקנייניות שלו.
מומחים מעריכים שהמנהל והעירייה יציע לו את הזכויות בצורת אלפי יחידות דיור מוזלות לזוגות צעירים, כך שהאינטרס הציבורי ישתלב עם האינטרס המסחרי של החברה, זאת מאחר ובאשדוד קיים חוסר משווע ברזרבות יחידות דיור עתידות מתוכננות (10,500 יחידות במשולש החקלאי בספק גדול מאוד), מה שמותיר את אשדוד עם רזרבה דלה של כ-7000 יחידות דיור עתידיות (לעומת כ-100 אלף המתוכננות למשל בתל אביב)

הרובע המיוחד

הרובע אשר נמצא בסמוך לתחנת הרכבת והכניסה לעיר, מתוכנן להכיל בית חולים עירוני, קמפוס אוניברסיטאי, מבני ציבור, שכונת מגורים ושטחים פתוחים שישולבו עם פארק החולות בדיונה.

ב-2010 אישרה הועדה המקומית תב"ע חדשה לרובע המיוחד, בשטח כ-720 דונם שנמצא בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל, חברת "אבו יחיאל" וחברת "האחים ישראל".

על פי התוכנית האחרונה שאושרה, מתוכנן ברובע זה להקצות 145 דונם לטובת שטח הקמפוס האוניברסיטאי גדול ובו 760 מעונות סטודנטים, כ-70 דונם לבית החולים שיוקם בעיר, כ-25 דונם לשירותי רפואה ליד בית החולים, כ-80 דונם למד"א, ומבני ציבור וכמו כן לבריכת מים.

בנוסף, כ-230 דונם הוקצו לשטח פתוח, פארק חולות חופי ויער לאורך הדיונה, כ-80 דונם הוקצו לקניון ומסחר בשטח בבעלות חברת "האחים ישראל", כ-90 דונם שבבעלות "אבו יחיאל" מיועדים ל כ-2,000 יחידות דיור.

בנוסף לשטחים אלו מתוכנן פארק תעשיית היי-טק בן 130 דונם, בסמוך לרובע המיוחד, שטח שבבעלות חברת "אבו יחיאל".

כמו כן, נקבעו בתוכניות המתאר של אשדוד ששלושים אלף דונם! אשר משתרעים מהכניסה הדרומית לעיר ועד לחוף הים, יהיו ויישארו כדיונה טבעית ופראית ללא אפשרות בנייה.

הזכויות החדשות של "אבו יחיאל"

על פי החלטת בית המשפט, 45% מהזכויות בקמפוס האקדמי, בבית החולים, בשטחי ומבני הציבור שייכים מעתה לחברת "אבו יחיאל".
אם ננסה להעריך את שוויים בערכים של היום, הרי מדובר בסכום שעשוי להגיע לעשרות מיליוני שקלים רבים ויש שיגידו עד כ-100 מיליון.

לכאורה יכול איש העסקים יחיאל אבו למנוע או לשבש את הקמתם, אולם נראה שכתושב העיר וכבעל חברה ותיקה בה, אין בכוונתנו לעשות כן, אלא לנסות להגיע להסדר עם המנהל לפיצוי בצורת זכויות במקום אחר.

האם ההחלטה סופית?
עדיין למנהל מקרקעי ישראל יש את האפשרות לערער על החלטת בית המשפט המחוזי לבית המשפט העליון וקיימת גם אפשרות שהצדדים ינסו להגיע להסדר מחוץ לכותלי בית המשפט וכל החלטה כזו עשויה להשפיע על תוכנית המתאר העתידית של אשדוד שאינה משופעת ברזרוות קרקעות לבנייה.