הסכם הגג הגדול בישראל נחתם ב–2017 באשדוד צפוי להגדיל  את היצע הדירות באשדוד במספר חסר תקדים של 30,000 יחידות רובן דירות קטנות, השאלה מה קצב הבנייה, כמה זמן ייקח לאשר את התוכניות ויש סקפטים שיגידו שרוב הסכם הגג לא יצא לפועל לאחר שכחלון לא יהיה כבר שר אוצר.

כמו כן חלק גדול מהסכם הגג בנוי על פינוי בינוי והתחדשות עירונית וכאן זה יותר תלוי בהסכמת בעלי הדירות, בכדאיות של היזמים, בפתרונות חנייה, פתרונות למוסדות חינוך ועוד.

על פי ההסכם כל הדירות בהסכם הגג יוצעו במחיר למשתכן. 80% מהדירות יהיו קטנות, של 3 ו–4 חדרים שמאוד חסרות באשדוד, אך מדובר בתהליך של שנים עד שהראשונים יקבלו מפתחות.

במסגרת הסכם הגג מתוכננים לקום באשדוד תשתיות חדשות שיתנו מענה לגידול החסר תקדים: מוסדות חינוך וספורט, תחנת רכבת חדשה, פארקים ועוד בהשקעה של מיליארדי שקלים שיגיעו ממשרד האוצר.

עוד חזון למועד - עד אז - מה מצב הנדל"ן באשדוד נכון להיום?

כמות עלובה של התחלות בנייה ועסקאות:

מספר התחלות הבנייה בין אוקטובר 2016 לספטמבר 2017 היו כ–640 דירות בלבד — 15% פחות מבשנה שקדמה לה שגם בה מספר ההתחלות בנייה היו נמוכות מאוד ביחס לגודל העיר וצרכיה.

לפי נתוני רשות המסים, מספר העסקות שבוצעו בעיר ב–2017 היה בשפל של שש שנים — 2,971 עסקות — ירידה של 25% לעומת 2016 ושל 37% לעומת 2015, אז נשבר שיא במספר העסקות בעיר.

חזקים בהתחדשות עירונית:

אשדוד המובילה בישראל בהתחדשות עירונית מבין הערים שאינן שוכנות במרכז: נכון ליולי 2017, אושרו חמש תוכניות להתחדשות עירונית המוסיפות כ-3,000 יחידות דיור רק בפינוי־בינוי.

מספר יחידות הדיור המתווספות מכוח תמ"א 38 עולה גם הוא משנה לשנה: אם ב–2013 התקבלו היתרים לתוספת של כ–70 דירות, הרי שב–2016 התקבלו כבר היתרים לחיזוק והרחבה של כ–630 דירות קיימות, ותוספת של כ–430 יחידות דיור חדשות.

הרבעים שאמורים להתחדש

רובע א' :

מה שאמור להרים את רובע א' הוא רחוב הדקל הסמוך לים, בו נבנה בימים אלה פרויקט הפינוי־בינוי הראשון בעיר. במסגרתו נהרסים תשעה בניינים שבהם 150 דירות, ובמקומם יוקמו חמישה מגדלים בני 32 קומות עם כ–675 דירות סך הכל.

במקביל מתוכנן פינוי בינוי מהפכני ברחוב רגוזין שנמצא רק בהליכי תכנון ואישורים.

לפי מחירון הדירות של אשדוד נט ( ניתוח של המחירים המוצעים למכירה נכון להיום בכל רובע מול  העסקאות בפועל):

דירות 3 חדרים בגודל 60-80 מ"ר ברובע א נמכרות במחיר ממוצע של 1.1 מיליון ש"ח (גידול של 20% לעומת סוכות בשנה שעברה).

דירות 4 חדרים מיד שנייה, בשטח של 110–130 מ"ר נמכרות היום  במחיר ממוצע של –1.4 מיליון שקל (עלייה של כ–10% ביחס לשנה שעברה)

רובע ב'

הוא הזול ביותר באשדוד, מה שמשך בשנים האחרונות משקיעים לרכוש אותם ולהשכיר את הדירות לעובדים הזרים ובמקביל לפעול להתחדשות עירונית, לפינוי בינוי מביאים יזמי תמ"א 38 לפעול בה במרץ.

הרובע הותיק, עשוי להתחיל לשנות את פניו בעוד מספר שנים –( 4-7 שנים) בזכות פרויקטים רבים המתוכננים לקום במקום הבניינים הישנים  והמוזנחים של הרובע, ובמקביל מתוכננים השקעות עתידיות במבני ציבור.

אלפי יחידות דיור חדשות מתוכננות ברובע במבנים של 20-40 קומות!

הרובע יחדש את פניו על שדרות הרצל, שם אמורים לקום מגדלים רווי קומות וכמו כן בז'בוטינסקי, על שדרות וייצמן ובפארק בן גוריון (ליד בית המשפט).

לפי מחירון הדירות של אשדוד נט ( ניתוח של המחירים המוצעים למכירה נכון להיום בכל רובע מול  העסקאות בפועל) המחירים ברובע ב' נכון להיום:

דירות 3 חדרים בגודל 60-80 מ"ר נמכרות במחיר ממוצע של 950 אלף ₪.

דירות 4 חדרים מיד שנייה, בשטח של 110–130 מ"ר נמכרות היום  במחיר ממוצע של –1.2 מיליון שקל.

רובע ד'

נחשב במשך שנים רבות כרובע היוקרתי באשדוד אך הזדקן עם השנים בעקבות המעבר של הצעירים דאז לרבעים הדרומיים שנבנו בעיר. זוכה היום להתחדשות עירונית בעיקר בתמ"א 38.

ישנם ברובע ד' אזורים יוקרתיים יותר הצופים לים ובאזורים המזרחיים יותר ניתן למצוא דירות במחירים פחותים.

דירות 3 חדרים נמכרות בממוצע ברובע ד' סביב ה 1.2 מיליון ₪.

דירות 4 חדרים בממוצע נמכרות היום ברובע ד' מזנקות ל 1.5 מיליון ₪

דירות 5 חדרים עולות ל 1.750 מיליון ₪

רובע ה':

נחשב לרובע ותיק שזוכה יותר ויותר להתחדשות עירונית. הוא מבוקש בעיקר ע"י הציבור המסורתי, הרגיל לאזור המרכזי.

דירות 3 חדרים נמכרות בממוצע ברובע ה' סביב ה 1מיליון ₪.

דירות 4 חדרים בממוצע נמכרות היום בכ 1.30 מיליון ₪

דירות 5 חדרים עולות ל 1.6 מיליון ₪ בממוצע - מאוד תלוי בגיל המבנים

 הרבעים שאמורים להשלט ע"י הציבור החרדי:

ג' ו' וח'

הרבעים הוותיקים, ג', ו' ו–ח', עוברים תהליך של התחרדות, מכיוון שהם נושקים לרובע ז' החרדי, שאף נסגר בשבתות. בגלל הצפיפות הרבה ברובע ז', האוכלוסייה בו עוברת לרבעים הסמוכים, והביקוש מעלה את המחירים.

הנציגים של הציבור החרדי בוועדת בניין ערים, מונעת דיונים של התחדשות עירונית משמעותית ברבעים אלו שכן הציבור החרדי לא רוכש דירות במבנים גבוהים.

עתידם של רבעים אלו יושפע מהבחירות הקרובות – ככל שכוחם של הנציגים החרדים יהיה גבוה יותר, כך יהיה קשה יותר ליזום בהם התחדשות עירונית מסיבית.

מחירי הדירות היום:
לפי מחירון הדירות של אשדוד נט:

דירות 3 חדרים ברובע ג' ו ו' בגודל 60-80 מ"ר נמכרות במחיר ממוצע של 1.20 מיליון ₪.

דירות 4 חדרים מיד שנייה, בשטח של 110–130 מ"ר נמכרות היום  במחיר ממוצע של –1.3 מיליון שקל.

ברובע ח' לעומת זאת המחירים הממוצעים לדירת 4 חדרים גבוהים יותר – כ 1.4 מיליון ₪ בממוצע.

רובע ט':

נושק גם הוא לרובע ז', וגם אליו יש כניסה של אוכלוסייה חרדית. התושבים החדשים רוכשים בעיקר את צמודי הקרקע הסמוכים לרובע ז' .

הבנייה הרוויה ברובע מאופיינת בשמונה עד 12 קומות, שאינם מתאימים לצרכיה הייחודיים של החרדים ובה יש שליטה של יוצאי חבר העמים.

דירות 3 חדרים ברובע ט' נמכרות בממוצע של  כ 1.1 מיליון שקל

דירות 4 חדרים בשכונה נמכרות במחיר ממוצע של 1.25  מיליון שקל.

הרבעים בעלי הפוטנציאל לקפוץ כיתה

י' יג':

הרבעים י' ו–י"ג שנבנו בשנות ה90, עם גל העלייה מבריה"מ, הם בעלי פוטנציאל צמיחה גבוה -
הם  נמצאים בקרבת בית החולים החדש, המוסד האקדמי המתוכנן, הביג, תחנת הרכבת ופארק ההייטק שנמצא לפני התחלת בנייה.

רבעים אלה מאופיינים בבנייה נמוכה יחסית של שתיים־שלוש קומות, דירות בנות 3 ו–4 חדרים וגם בתים צמודי קרקע. מה שעשוי ליצור להם ביקוש.

מצד שני - הבניינים נטולי פוטנציאל לתמ"א 38, הן נבנו במהירות עצומה בתקופת גל העלייה, דירות 4 חדרים באזור הן קטנות יחסית, בשטח של כ–80 מ"ר.

דירות 3 חדרים ברובעים י' וי"ג בגודל 60-80 מ"ר נמכרות במחיר ממוצע של 1.20 מיליון ₪.

דירות 4 חדרים נמכרות היום במחיר ממוצע של –1.4 מיליון שקל.

דירות 5 חדרים כבר עומדות על ממוצע של –1.6 מיליון שקל

שומרים ביציבות על מעמדם:

רובע י"א

נחשב עד לפני 10 שנים כרובע המבוקש ביותר באשדוד בעיקר בזכות הקרבה שלו לים. משלב וילות יוקרה עם בניני דירות שהתיישנו ומאופיין ברובו באוכלוסייה ותיקה בשנות ה 40-60.

המבנים דאז היו מצופים בשפריץ עם מעלית אחת לכל בניין, מה שהיום נחשב לסטנדרט נמוך המוריד את ערך הנכסים ביחס למיקום והקרבה לים.

דירות 3 חדרים נמכרות היום במחיר ממוצע של –1.4 מיליון שקל בממוצע.

דירות 4 חדרים כבר עומדות על ממוצע של –1.6 מיליון שקל בממוצע

דירות 5 חדרים -  1.75 מיליון ₪ בממוצע.

רובע י"ב

נבנה בתחילת שנות ה2000 ומשך אליו זוגות צעירים רבים – לראשונה באשדוד כל הבניינים היו מחויבים בציפוי שיש, מה ששומר על המראה שלהם לאורך זמן. המבנים אינם גבוהים יחסית 5-9 קומות ברובם. היום הצעירים הפכו לבעלי משפחות והרובע מאופיין בצביון מסורתי עם שירותים מאוד זמינים ונוחים לכל.

דירת 3 חדרים נמכרת היום בממוצע ב כ– 1.4 מיליון ₪

דירות 4 חדרים נמכרות היום בממוצע במחירים של – 1.7 מיליון ₪.

דירות 5 חדרים – 2 מיליון ₪

רובע ט"ו

הרובע תוכנן כשכונת וילות יוקרתית של העיר אשדוד בשנות ה-80, נרכשו  בעיקר אדמות של חצי דונם ונבנו וילות בגדלים של כ - 300 -400 מ"ר.  לקראת שנות ה-2000 התווספו בו בניינים רווי קומות.
לאחרונה התנהל מאבק סביב אופיו של הרובע, במסגרת הסכם הגג תכננו להקים בו מאות יחידות דיור בלב הרובע, הנושא הסתיים בפשרה לתוספת של 200 יחידות דיור. 

דירות 4 חדרים נמכרות היום בממוצע של 1.5 מיליון ש"ח .

דירות 5 חדרים נמכרות היום בממוצע של 1.8 מיליון ש"ח.

 רובע הסיטי

רובע הסיטי הפך למרכז העיר אשדוד ומכאן הביקוש הרב שבו למרות הצפיפות היחסית שלו. דווקא רובע זה התאפיין בעצירה של מחירי הדיור.

הוא נבנה ברובו באמצע שנות ה 90 בסטנדרט שנקבע אז כחדשני – ציפוי פסיפס לכל מבנים (מאז הפסיפס יצא מהאופנה).

מגוון הדירות ברובע זה הוא רב יחסית.

דירות 4 חדרים נמכרות בממוצע של 1.6 מיליון ₪  מאוד תלוי היכן.

דירות 5 חדרים נמכרות בו במחירים שנעים סביב 1.9 מיליון שקל.

הרבעים החדשים באשדוד

המרינה:

נחשב לרובע היקר ביותר באשדוד.

היה מבוקש מאוד על ידי הצרפתים בעיקר וכדירות להשקעה מה שיצר לא מעט בניינים שלמים שנראו כאזור רפאים. היום יותר ויותר בוחרים לשכור בו דירות במחירים גבוהים יחסית. אך הוא אינו מתאים למשפחות מפני שאין בו מוסדות חינוך ושירותים לילדים כפי שיש בשאר הרבעים.

בקרוב יבנו במרינה עוד מאות בודדות של דירות בביניינים בני 5 קומות סביב האגם המתוכנן (מזה זמן רב מידי) וכן מתוכנן לקום במרינה בית מלון הילטון.

במרינה נעצרו ואפילו ירדו מחירי הדירות בשנה האחרונה.

דירות 4 חדרים נמכרות במרינה בכ–2.3 מיליון שקל בממוצע.

דירות 5 חדרים כ  2.8 מיליון שקל בממוצע.

יז:

האזור הכי דרומי מערבי של אשדוד. נחשב כאזור יוקרתי. מאופיין במתחם וילות וצמודי קרקע לצד מבנים רווי קומות –

דירות 4 חדרים נעות סביב ה 1.8 מיליון ₪.

דירות 5 חדרים – כ 2.3 מיליון ₪

רובע ט"ז :

רובע חדש בדרום מזרח העיר.  נבנה לפני ארבע שנים, ומשך אליו זוגות צעירים רבים. כיום המחירים בו כבר גבוהים מדי עבורם, ועיקר הרוכשים הם משפרי דיור.

דירות 4 חדרים בגודל של 100-110 מ"ר נעות ברובע זה סביב ה 1.8 מיליון ₪ ודירות 5 חדרים סביב ה 2 מיליון ₪ פלוס

מרכז העסקים הראשי (המע"ר)

הרובע החדש של אשדוד עבר תהפוכות רבות בשנים האחרונות.
לאחרונה אושר לבנות בו כ4000 יחידות דיור מה שיוצר טענות לצפיפות רבה שתהיה בו.
הרובע מאופיין ברובו בדירות בנות 5 חדרים בסטנדרט גבוה אך לפי ההבטחות בעתיד יוצעו גם מגוון דירות בנות  4 חדרים.

הרובע אמור להתאפיין בבינינים רווי קומות של 20 - 44 קומות.

נכון להיום, הדירות המעטות של 4 חדרים נמכרות סביב  2.1 מיליון שקל (תלוי בגודל הדירה).

דירות 5 חדרים נעות בין 2.5 -2.8 מיליון ₪ בממוצע בהתאם למספר המ"ר.

לכל הדירות החדשות באשדוד לחצו כאן