מעטים מאד הם האנשים שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה ללא לקיחת הלוואת משכנתא. הלוואת משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך מאד ולכן מגלמת בתוכה סיכונים רבים – הן לבנק והן ללוקח ההלוואה. על מנת למזער סיכונים אלו, קיימות מגבלות ותנאים שונים בהם לוקח ההלוואה מחויב לעמוד. בנק למשכנתאות רשאי להוסיף תנאים מגבילים נוספים מעבר לתנאים הקבועים בחוק אך אינו יכול לוותר על התנאים הקבועים.

מה הם הסיכונים בלקיחת הלוואת משכנתא שאינה מתאימה?

הסכנה בלקיחת הלוואת משכנתא שאינה מתאימה היא שבמהלך תקופת ההחזר הארוכה יסתבר כי לוקחי ההלוואה אינם מסוגלים לעמוד בתשלומים החודשיים. במידה וזה המצב, ייתכן והבנק יאלץ לממש את המשכון ולעקל את הדירה מידי הלווים. העתיד אינו ניתן לחיזוי, אולם על סמך תנאים מגבילים שונים בהווה ניתן להקטין את הסיכוי שתרחיש מאין זה יתרחש, גם לטובת הבנק וגם לטובת הלווים.

ביטוח משכנתא

רכישת פוליסת ביטוח משכנתא היא תנאי הנדרש על ידי כל הבנקים המעניקים משכנתאות. כיוון שהדירה מהווה משכון או ערבון לכך שההלוואה תוחזר קיים אינטרס משותף של בעל הדירה ושל הבנק לשמור על ערך הדירה. במסגרת רכיב ביטוח מבנה הקיים בביטוח המשכנתא, הבנק ובעל הדירה מבטיחים למעשה כי במידה וערך הדירה ירד כתוצאה מנזק שהיא ספגה, למשל במקרה של שריפה, סערה, פיצוץ בצנרת או כתוצאה מפריצה – יהיו לבעל הנכס את הכספים הנדרשים על מנת לתקן את הדירה ולהשיב את ערך הדירה לקדמותו.

הרכיב השני בביטוח משכנתא מבטיח כי ההלוואה תוחזר לבנק במידה ואחת מהלווים נפטר לפני תום ההחזר. גם במקרה זה, בן הזוג שנותר בחיים יוצא מרווח מקיום הביטוח כיוון שלאחר פטירת בן הזוג הם אינם נדרשים עוד להמשיך ולהחזיר את הלוואת המשכנתא והבעלות על הדירה עוברת לידיהם.

לאחר הרפורמה בביטוח המשכנתא, ניתן לבחור באיזו חברה לרכוש את פוליסת הביטוח ואין הכרח לרכוש את הביטוח דרך הבנק. ביטוח משכנתא מומלץ הוא כזה שנרכש לאחר שנעשה סקר שוק מקיף ובדיקת התנאים והביטוחים המשלימים שניתן לרכוש, וכמובן השוואת עלויות הביטוח שיכולות להיות שונות מאד בין החברות.

שיעור המימון המקסימלי

המשבר הכלכלי העולמי שהתרחש בשנת 2008 נבע כתוצאה מכך שבארה"ב היה נהוג לתת משכנתאות על 100% ממחיר הדירה בריבית גבוהה. כתוצאה מכך, אנשים רבים ללא הון עצמי לקחו הלוואת משכנתא ולאחר מספר שנים עמדו בפני מצב שבו לא יכלו לעמוד בתשלומים. הבנקים עיקלו את הבתים אך לא הצליחו למכור אותם בגלל הצפת השוק בבתים מעוקלים. דבר זה יצר אפקט דומינו שבו לאחר התמוטטות כלכלית של לוקחי ההלוואות, גם הבנקים התמוטטו ואחריהם גם חברות הביטוח וחברות נוספות.

כדי למזער את הסיכון, החוק קבע כי הלוואת משכנתא לא יכולה לעלות על 75% מערך הדירה שנרכשת, כלומר, על לוקחי המשכנתא להציג הון עצמי בגובה של 25% מערך הדירה. במידה ומדובר בשדרוג הדירה הקיימת, ההון העצמי הנדרש הוא בגובה של 30% ואם מדובר בדירה שנייה אז כבר נדרש הון עצמי בגובה 50% מערך הדירה.

הערה: קיים מצב בו לווים אשר רכשו את דירותיהם במסגרת מחיר למשתכן יקבלו למעשה מימון על 90% מערך הדירה (ההלוואה היא ביחס למחיר השוק, לא לגובה התשלום בפועל).

גובה ההחזר החודשי

החוק קובע כי ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסות שהוצגו (תלושי משכורת, הכנסות ממקורות נוספים). בפועל, מדובר ביחס החזר גבוה מאד ולרב ממליצים לא לעבור את ה- 33% או אפילו 25% מההכנסה החודשית. ככל שאחוז ההחזר מההכנסה החודשית גבוה יותר כך נותר פחות מרחב תמרון להוצאות השוטפות וחריגות שלא תמיד ניתנות לחיזוי בעת לקיחת ההלוואה.

היסטורית אשראי

תנאי זה אינו קבוע בחוק אולם מרבית הבנקים מממשים אותו. תנאי זה בודק את העבר הכלכלי של לוקחי ההלוואה – האם הם איחרו בהחזרת הלוואות? פשטו את הרגל? נפתחו כנגדם תיקי הוצאה לפועל? במקרים אלו, בנקים רבים יסרבו לתת הלוואת משכנתא ללוים.

תקופת ההלוואה

תקופת ההלוואה המקסימלית שהחוק מאשר היא למשך 30 שנה.

תמהיל המשכנתא

החוק קובע הגבלות על תמהיל מסלולי המשכנתא הנבחרים. בכל מסלול משכנתא קיימים סיכונים, יתרונות וחסרונות. במסלול עם ריבית משתנה, כאשר הריבית עולה כך עולה גם ההחזר החודשי. במסלול צמוד למדד ההחזר יעלה עם עליית המדד ובמסלול בו שניהם קבועים – הסיכון נמוך אולם הריבית גבוהה מאד.

כדי להמנע מפיתוי בחירת 100% מסלולים בריבית משתנה בתקופה בה הריבית נמוכה, קבע המחוקק הגבלה על בחירת המסלולים:

• לפחות 33% מסך ההלוואה חייב להיות בריבית קבועה
• לא ניתן לקחת יותר מ-33% בריבית המשתנה כל פחות מחמש שנים

התנאים וההגבלות על לקיחת הלוואת המשכנתא נועדו להגן בראש ובראשונה על לוקחי המשכנתאות, שלא ימצאו את עצמם פתאום באמצע החיים ללא כסף וגם ללא דירה. חשוב מאוד לבדוק נושאים אלה לעומק ומומלץ להיעזר ביועץ משכנתא שיבנה לכם את המסלול המתאים לכם ביותר.