אושרה התוכנית, בכפוף לשינויים קלים, לבניית מלון ומגדל מגורים בן 14 קומות בירידה לחוף לידו באשדוד.

על פי התכנון, מדובר במבנה מלונאי בין 2 אגפים שיתנשא לגובה שמונה קומות כל אגף. מספר חדרי המלון המתוכנני - 242 חדרים.

בצמוד למלון מתוכנן לקום מבנה מגורים בגובה 14 קומות שיהיו מעל ל-5 קומות חניה ומסחר.  סה"כ 103 יחידות דיור מתוכננות להבנות במגדל המגורים, כאשר על פי התוכנית 20% מהן מתוכננות להיות דירות קטנות.

התוכנית המקורית לאיזור הייתה למלונאות, אבל לא למבנה בן 8 קומות, אלה מבנה צנוע יותר של 2 קומות.

לתוכנית הוגשו התנגדויות על ידי הגופים הירוקים, שכן היא נמצאת בטווח 300 מטר מהים, והן על ידי תושבי השכונה הסמוכה. השבוע דחתה הועדה המחוזית את רוב ההתנגדויות, ואישרה את קידום התוכנית. בגופים הירוקים כבר מציינים כי יערערו על החלטת הועדה המחוזית.

אשדוד נט מביא לכם את כל ההתנגדויות והנימוקים של הועדה המחוזית לדחות אותם:

לטענת הפורום הישראלי לשמירה על החופים ועו"ד אורלי צבר כי שינוי הייעוד מנוגד לחוק לשמירה על הסביבה החופים:  

"הוועדה מציינת כי התכנית אושרה בוועדה לשמירה על הסביבה החופית, לעניין הבניה בתחום 300 מטרים מקו החוף ובוועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים, לעניין שינוי הייעוד, ומשכך היא עומדת בדרישות החוק לשמירת הסביבה החופית. על כן, מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

לטענה של עמותת אדם טבע ודין כי אין לאשר באופן תקדימי שימוש למגורים בקו הראשון לחוף:
"הוועדה מציינת כי הנושא נשקל בעת הדיון בהפקדת התכנית, בהוראות התכנית מעוגנות הוראות אשר מטרתן הבטחת בניית מגדל מגורים מזרחית למבנה המלונאות כך ששימוש המגורים לא יהיה בקו הראשון לחוף הים. שינוי ההעמדה והשימוש הוגדרו כסטייה ניכרת להוראות התכנית (סעיף 5.6 ,ס"ק 3 .ו-4.(. עוד הוגדר בתכנית סעיף שלביות, הקובע כי בית המלון ייבנה לפני מבנה המגורים, נוסף על-כך נספח הבינוי נקבע כמחייב לעניין העמדה ומיקום המבנים. הוועדה רואה במלונאות שימוש ציבורי הולם ונחוץ בקו הראשון לחוף וכי יש מקום לעודד בניית בתי מלון באשדוד, היבט אשר תואם את הוראות תמ"א 12/1 .עוד מציינת הוועדה כי בעת הזו הקמת בית מלון באשדוד ללא שילוב עם מגורים אינה כלכלית, קביעה הנתמכת גם על ידי משרד התיירות. על כן, מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

לטענות הקליניקה לרגולציה חברתית ועו"ד אורלי צבר כי התכנית סותרת את חזון העיר "עם הפנים לים" – התכנית האסטרטגית, טענת הפורום הציבורי לאיכות הסביבה לפיו התכנית סותרת את אופייה התכנוני של אשדוד, השומרת על בניה נמוכה לאורך החוף, וכי התכנית פורצת סכר לתכניות עתידיות דומות ולטענת אדם טבע ודין והקליניקה לרגולציה חברתית כי אין לקדם תכנון נקודתי טרם תכנון כולל:
"הוועדה מציינת כי החזון של תכנית המתאר הכוללנית המקודמת בימים אלו, הוא בינוי עד 16 קומות, בעורף המזרחי של רחוב הטיילת. החזון בתכנית האסטרטגית עבור הטיילת הצפונית הוא פיתוח שלה בין המרינה לנמל אשדוד, כהמשך ישיר של המע"ר המתפתח בשילוב של נופש, מסחר ומלונאות (עמ' 24 בתכנית האסטרטגית). הטיילת הצפונית מוגדרת כטיילת עירונית אינטנסיבית המקשרת בין הנמל למרינה, אופי הפיתוח והבינוי כולל דופן מזרחית בנויה וצפופה בגובה של עד 10 קומות, בשימושי מגורים, מלונאות וקומת מסד מסחרית. עוד יצוין כי התכנית המקורית הציעה מלון בן 10 קומות ומגדל מגורים בן 23 קומות הכולל 176 יח"ד, אך ההיקפים צומצמו בעקבות חוות דעתו של מהנדס העיר דאז, שלמה נער וסיור שערכה הועדה המקומית לאורך החוף הצפוני ובו נותחה הבניה הקיימת בסמוך לרחוב הטיילת מדרום לצפון (סיכום סיור מתאריך 2013.3.11.( לאור הליכי התכנון שקדמו להפקדת התכנית, ההתאמה לתכנית המתאר הכוללנית ועקרונות התכנית האסטרטגית הקובעת כי עיקר עתודות הבינוי מוצעות במרחב החוף הצפוני כחלק מהאסטרטגיה: חוף צפוני עירוני. (עמ' 126 בתכנית האסטרטגית) והתאמת הגובה למוצע בתכנית המתאר הכוללנית, המשקפת את עמדת העיריה, הוועדה סבורה כי אין בתכנית סתירה לחזון העיר וכי התכנון הנקודתי במקרה זה מתבסס על ראיה תכנונית רחבה ומושכלת.
על-כן מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

באשר לטענת הקליניקה לרגולציה חברתית ועו"ד אורלי צבר כי התכנית נוגדת את עקרונות המדריך לתכנון סביבתי למניעת פיתוח זוחל לאורך החוף, בניה בצפיפות מדורגת לאורך רחובות ראשיים, קביעת מתחמים בהם תוגבל בניה לגובה והתייחסות לשכנות עם מרקמים מיוחדים:
"הוועדה מציינת כי התכנית אושרה לאחר שכל העקרונות המצוינים במדריך נשקלו, כפי שפורט בהרחבה בתגובה לעיל הנוגעת להתאמה לתכנית המתאר הכוללנית שבהכנה, על כן מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

באשר לטענות של הקליניקה לרגולציה חברתית, מר יהושע שרף, חברת קי.בי.ע., מר עודד כהן ועו"ד אורלי צבר כי הפרויקט חוסם אויר וראות לחוף וצפיפות המתחם גבוהה:
"הוועדה מציינת כי התכנית האסטרטגית מייעדת את רחוב הטיילת לבניה עירונית צפופה, כפי שפורט בהרחבה בתגובה לעיל. עוד מציינת הוועדה כי מעיון בנספח הסביבתי עולה כי חסימת האוויר רלוונטית למגרש הצמוד לתכנית ממערב המיועד לבית-ספר, אך לא לשכונת המגורים, המרוחקת כ-80 מ' מהמגרש, על כן, מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

אשר לטענה של עו"ד אורלי צבר ומר יהושע שרף כי בתכנית חסרה התייחסות לתשתיות כגון: תנועה, מוסדות חינוך, שצ"פים, ביוב וטיהור שפכים:
"הוועדה מציינת כי היחידה האסטרטגית של עירית אשדוד אישרה את הפרוגרמה לתכנית זו לאחר שערכה אומדן כושר נשיאה של כלרובע א' על-פי היצע השב"צים והשצ"פים והסתמכה על התכנית להתחדשות עירונית לרובע א' של משרד הבינוי והשיכון שאושרה בשנת 2010 על-ידי מנהל ההנדסה של עיריית אשדוד (חוו"ד מתאריך 2014.3.19.( כתוצאה מבחינה זו, קבעה היחידה האסטרטגית כי נדרש להוסיף בתכנית כיתת גן אחת בתחום הפרויקט. כיתת הגן האמורה נוספה בבניין המגורים. התכנית אושרה על ידי יועץ התנועה של לשכת התכנון אשר קבע כי היקף הבינוי המוצע ותוספת התנועה הנגזרת ממנו אינם עומדים בדרישות הסף להכנת בדיקת השפעה תחבורתית. באשר לפתרון הביוב, אכן נדרש פתרון כולל לעיר אשדוד והוא מקודם במקביל על-ידי הרשות המקומית. על כן, מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

לטענת הפורום הישראלי לשמירה על החופים לסכנה לאקוויפר החוף ולמי התהום:
"הוועדה מציינת כי בתכנית הוטמעו הוראות בהתאם לנדרש בתמ"א 34/ב/4 לאזור סיכון א' (סעיף 4.6 להוראות) על כן, מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

באשר לטענת עו"ד אורלי צבר כי התכנית צריכה להיות מלווה בתסקיר השפעה על הסביבה:
"הוועדה מציינת כי השטח הפתוח ממערב למגרש מוגדר כשטח בעל ערכיות אקולוגית נמוכה מאוד (עמ' 87 לתכנית האסטרטגית). בנוסף, התכנית לוותה בחוו"ד סביבתית אשר נבדקה ואושרה על ידי היועצת הסביבתית ללשכת התכנון. חוות הדעת קבעה כי התכנית אינה משנה באופן משמעותי את משטר ההצללה באזור וכי ההצללה שתיווצר סבירה ביחס לתועלת הטמונה בתכנית. מבחינת משטר הרוחות בחוות הדעת נקבע כי התכנית יוצרת תיעול רוחות והגברת מהירות רוח בפינות הבינוי במידה מועטה. פתרון למיתון רוחות נקבע כתנאי למתן היתר בניה בהוראות התכנית. על-כן,
מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

באשר לטענת הקליניקה לרגולציה חברתית, מר יהושע שרף, הפורום הישראלי לשמירה על החופים ועו"ד אורלי צבר כי בעיר אשדוד לא נדרשת תוספת חדרי מלון:
"הוועדה מציינת כי התכנית נבדקה על ידי הוועדה לבדיקת התכניות של משרד התיירות, שהיא הגורם המוסמך לקביעת צרכי מלונאות. הוועדה לבדיקת תכניות ראתה את התכנית בחיוב והיא מבקשת לעודד הקמה של בתי מלון באשדוד (מכתבם מ- 2013.12.11 .(עוד מציינת הוועדה, כי נציגי משרד התיירות נכחו בכל הדיונים שהתקיימו במוסדות התכנון השונים, לרבות בדיון הקודם בוועדה ונתנו את ברכתם לתכנית. על כן, מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

באשר לטענת מר יהושע שרף כי קיימת מגמה של הסבת בתי מלון למגורים:
"הוועדה מציינת כי שינוי השימושים בתכנית מוגדר כסטייה ניכרת, על כן הסבה עתידית של בית המלון למגורים, ככל שתהיה כזו, תובא לדיון בוועדה המחוזית. עוד מציינת הוועדה, כי תקן הבניה של בתי מלון שונה מתקני הבניה של מבני מגורים, כך לדוגמה תקן המרחב המוגן הקומתי, וכי הסבת בית מלון למגורים אינה הליך פשוט, על-כן, מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

באשר לטענת הפורום הישראלי לשמירה על החופים כי התכנית בתחום 300 מ' מקו החוף וכי בדיון הולחו"ף לא הוצג קו ה-300 מ' כראוי:
"הוועדה מציינת כי התכנית הובאה לדיון בוולחו"ף וקיבלה את אישורה. קו ה-300 מ' תואם לתמ"א/ 13 והוא הוצג כראוי על רקע מפת מדידה חתומה. על כן, מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

באשר לטענת מר יהושע שרף כי קנה בית בידיעה שלא מתוכננת בניה גבוהה, וכי הפרויקט גורם לירידת ערך הקניין שלו:
"הוועדה מציינת כי התכנית נמצאת במרחב בו מתוכננת בנייה גבוהה על פי התכנית האסטרטגית ותכנית המתאר הכוללנית המקודמת בימים אלה. עוד מציינת הוועדה, כי אין אדם יכול לכפות דחיית תכנית הכוללת בניית מבנים העלולים להסתיר לו את הנוף. על כן מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

באשר לטענת הפורום הישראלי לשמירה על החופים ועו"ד אורלי צבר כי מיזם מלונאות אינו כלכלי והמדיניות מאחורי אישור התכנית הינה עזרה ליזם:
"הוועדה מציינת כי היא רואה בפיתוח מלונאות על קו החוף יעד חשוב ונחוץ התורם לפיתוח העיר וכי המדיניות אשר עמדה לנגד עיניה, בעת הפקדת התכנית, היא עידוד תיירות ונופש בעיר אשדוד. לאור המלצת משרד התיירות, הוועדה שקלה את התכנית מבחינה תכנונית וכלכלית בהיבט רוחבי המתייחס לכלל רצועת החוף ומצאה את התכנית ראויה, על כן מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

באשר לטענת הקליניקה לרגולציה חברתית ומר יהושע שרף, כי הפרויקט חריג בגובהו ואינו תואם למרקם השכונתי:
"הוועדה מציינת כי התכנית אושרה לאחר בדיקה יסודית של הגבהים בשכונה והבינוי המרקמי בחוף הצפוני, לאחר קבלת חוות דעת בעניין מטעם מאגף ההנדסה של עיריית אשדוד וקבלת נספח חתך גבהים מקיף. עוד מציינת הוועדה כי בכל ההיררכיה התכנונית נבדקה התאמת גובה הבניה המוצע לבניה הקיימת ונמצא כי התכנית ראויה. על כן מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

באשר לטענת מר יהושע שרף ועו"ד אורלי צבר, כי לא בוצע הליך שיתוף ציבור:
"הוועדה מציינת כי הליך "שיתוף ציבור" אינו מחויב בחוק התכנון והבניה . יחד עם זאת, הוועדה מציינת כי במהלך הכנת תכנית המתאר הכוללנית והתכנית האסטרטגית, בהן נקבע אופי הבינוי בטיילת הצפונית, בוצע הליך שיתוף ציבור. על כן, מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

באשר לטענת עו"ד אורלי צבר כי שילוב מגורים ומלונאות הינו "מוצר חדש" אותו יש לבחון בזהירות:
"הוועדה מציינת כי נושא זה נבחן על ידי הוועדה לבדיקת תכניות של משרד התיירות וקיבל את אישורה. על כן מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

באשר לטענת הקליניקה לרגולציה חברתית כי התכנית דומה לתכנית 3/02/101/129 אשר נדחתה על ידי וועדת ההתנגדויות:
"הוועדה מציינת כי תכנית מס' 3/02/101/129 היוותה שינוי נקודתי מהותי באופיו של רובע ט"ו, מבלי שהדבר ניבחן במכלול השלם של הרובע. כמו כן, שינוי זה לא תאם את התפיסה התכנונית של העיר אשדוד. אין זה המקרה דנן כפי שפורט בהרחבה ביחס להתאמת התכנית לתכנית המתאר הכוללנית של אשדוד. על כן, מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".

התנגדות מהנדס העיר אשדוד - באשר לדרישה להגדיל את אחוז יחידות הדיור הקטנות מ-25% ל-30%:
"הוועדה מציינת כי מדובר בפרויקט יוקרה הסמוך לחוף הים ובשל כך היא אינה רואה צורך להגדיל את אחוז יח"ד הקטנות המבוקש, מה גם שעל פי החוק, האחוז הנדרש ליח"ד קטנות עומד על %20 ,כך שהפרויקט מציע מענה מעל הדרוש. על כן הועדה מחליטה לדחות את ההתנגדות".

להערה כי התכנית חסרה פתרון חניה לבאי גני הילדים:
"בתכנית מוצע גן ילדים ובו כיתה אחת. הרעיון מבוסס על גן ילדים בראיית הבניין עצמו כמקור לילדים המגיעים לכיתת הגן. בכל אופן, גם אם הילדים מגיעים ממקומות אחרים, תקן החניה מחייב 3 מקומות חניה לכל היותר לצרכי הגן. 3 מקומות חניה ניתן יהיה לאתר בשעות הבוקר (שעות פעילות הגן) על חשבון מקומות החניה המיועדים למסחר אשר פעילותו העיקרית היא בשעות אחר הצהריים. על כן מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות".