הועדה המחוזית לתכנון ובניה דנה בתכנית, אותה חשפנו לראשונה בסוף שנת 2017, להעניקו זכויות בניה לכל הדירות ברובע ז' לצורך הרחבתן. 

מדובר ביותר מ-2500 יחידות דיור, שיקבלו זכויות בניה להרחבת הדירות עד ל-160 מ"ר, וכן תוספת מרפסות ומרפסות "סוכה".

התוכנית מציעה יצירת מסגרת תכנונית למתן זכויות הרחבה לדירות קיימות עד לשטח דירה מקסימאלי של 160 מ"ר, מבלי לשנות את זכויות הבניה הקיימות על פי תכניות מאושרת קודמות (ככל שקיימות), ומבלי לשנות את מספר יחידות הדיור בתחומה, וכן קביעת תנאים להוספת דיורית או חנות כיחידת משנה לדירה קיימת וקביעת הנחיות לבינוי וקווי בניין.

בנוסף מציעה התוכנית קביעת תוספת 14 מ"ר לכל דירה קיימת, עבור בניית מרפסות בדירות אלו. קביעת תוספת 5 מ"ר לכל דירה קיימת, עבור בניית מרפסת סוכה בדירות אלו.  לדירות בקומות העליונות ניתן להוסיף 60.0 מ"ר שטח עיקרי לטובת חדר על הגג או יצירת דירת דופלקס. כמו כן, דירות מעל קומת עמודים יוכלו לבנות דופלקס תוך ניצול קומת העמודים.

את התכנית הכינה העירייה כחלק מתכנית המתאר החדשה של אשדוד, וכמתן מענה למצוקת הדיור ברובע ז'. חשוב לציין כי כל תכנית הרחבה תדון לגופה ותדרש הוצאת היתרי בניה כחוק.

הדיון בועדה המחוזית

צוות הועדה המחוזית הציע שתי חלופות לתכנית: האחת היא הענקת זכויות בניה לכ-30 מ"ר כך שכל יח"ד תוכל לגדול בשני חדרים (9 מ"ר לחדר) ובתוספת בת 12 מ"ר למרחב המשותף ביחה"ד או בהגדלה של 3 חדרים ובנוסף לכך מרפסת בשטח של עד 12מ"ר. לדעת לשכת התכנון מנגנון זה ישים יותר ומאפשר שמירה על מגוון גדלי יחידות דיור ברובע, במקום ליצור תמהיל אחיד (בחלוף השנים) בכל יחידות הדיור ברובע.

החלופה השניה היא  קביעת גודל יח"ד עיקרי ומרחב מוגן דירתי בן 140 מ"ר (מרפסות בנוסף לשטח זה) מאחר והרחבה ל-160 מ"ר אינה ישימה במעל ל-30% מיחידות הדיור ברובע, וכך לא יוותרו זכויות "על הנייר בלבד" שאותן לא ניתן לממש.

מהנדס העיר אשדוד דחה את החלופות, וביקש הגדלה גורפת ל-160 מ"ר, מאחר ולדבריו קיימות דירות ברובע בגודל של 140 מ"ר.

בנוסף, צוות הועדה המחוזית דרש כי תוספת המסחר יהיה ברחובות ראשיים ברובע, ולא באופן גורף בכל הרובע. מהנדס העיר דחה את הצעת לשכת התכנון וציין כי מדובר במסחר זעיר או משפחתונים לדבריו בקשת לשכת התכנון מאפיינת חוסר הבנה של התנהלות חיי הרחוב והמסחר בקרב האוכלוסייה החרדית. 

צוות הועדה המחוזית ביקש להכין  פרוגרמה רובעית עדכנית, זאת מאחר ותוספת שטחים משמעותה הגדלת האוכלוסייה מה שיגדיל עוד את החוסר המשמעותי בשצפי"ם ברובע. מהנדס העיר דחה את הבקשה, למרות שהוא מאשר כי קיים חוסר פרוגרמטי בשטח פתוח לצרכי ציבור. ציין כי היחידה האסטרטגית עומלת על עדכון הפרוגרמה הרובעית אך מאחר ומדובר ברובע בנוי ומדובר בהרחבה של יחידות דיור קיימות אין צורך בהתייחסות פרוגרמטית לשטחים פתוחים. עוד ציין מהנדס העיר כי התניית היתר בפיתוח שטחים פרטיים אינה אפשרית קניינית ואינה ניתנת למימוש.

צוות לשכת התכנון ביקש הבהרה ממהנדס הרשות כי מטרת התכנית אינה להכשיר בצורה גורפת עבירות בנייה קיימות ברובע זאת בהתאם לעמדת מנהל התכנון שלא לאשר עבריינות בניה על מנת לא לעודד עבריינים. מהנדס העיר דחה את הצעת לשכת התכנון. מציין כי התכנית מאפשרת במקרים מסוימים הסדרת מצב קיים של חריגות בניה ברובע, אולם זו אינה מטרתה של התכנית.

צוות לשכת התכנון ביקש הבהרה ממהנדס הרשות באם קיימים ברובע מבנים ישנים ללא פתרון מיגון, שנבנו לפני התקן לרעידות אדמה ולשקול הוצאת מבנים אלו מחוץ לתכנית בכדי לאפשר בהם בעתיד תכניות להתחדשות עירונית. מהנדס העיר דחה את הצעת לשכת התכנון וציין כי "ההערה אינה רלוונטית לרובע בהתחשב בכך כי מדובר ברובע חדש יחסית".

בסיכום הדיון ציינו בועדה המחוזית כי "הוועדה מברכת על קידום תכנית עירונית זו המאפשרת שיפור ברווחת החיים לציבור שלם על ידי מתן תוספת זכויות בניה להגדלת יחידות הדיור ברובע".

יחד עם זאת מציינים בועדה המחוזית כי הגדלה גורפת של זכויות הבניה לכל יחידת דיור ברובע ללא בחינה תכנונית מפורטת עלולה להוות מכשול לגידול אורגני של הרובע ולקידום תהליכי התחדשות בו מאחר ולחלק מהדירות יהיו זכויות בניה "על המדף" שייתכן ולא ניתן לממש ואשר ידרשו התייחסות בעת קידום תכניות עתידיות לתוספות ו/או התחדשות.

"הוועדה סבורה כמו כן, שיש להבטיח את רווחת הדיירים גם מחוץ לדירתם ולא ניתן להתעלם מכך שתוספת זכויות בניה משמעה גם תוספת אוכלוסייה אפילו אם לא מוצעות יחידות דיור חדשות. לפיכך יש לשים דגש גם על היבטים של איכות המגורים ואיכות סביבת המגורים, לרבות הבטחת המענה הציבורי הנדרש מבחינת שטחים פתוחים ושטחים ציבוריים מבונים, נאותות התשתיות הציבוריות והפיזיות וההתאמה למגמות הפיתוח העירוניות כפי שהן משתקפות בתכנית המתאר המתגבשת לעיר בשים דגש על שינויים בהיררכיית ותפקוד הרחובות/צירי תנועה", ציינו בועדה המחוזית.

בועדה המחוזית מציינים כי מאחר והתכנית מציעה את הגדלת זכויות הבניה באופן גורף, לכלל יחידות הדיור ברובע, מציעה אפשרות להקמת שימושים מסחריים בכלל המבנים ברובע, והוגשה ללא בדיקה והתייחסות פרוגרמטית, חסרים לוועדה נתונים בכדי לקבל החלטה. כמו כן, מבקשת הוועדה לקבל מידע ממנהל ההנדסה העירוני כי אכן כלל המבנים ברובע נבנו לאחר שנת 1980 ,ועומדים בתקן לרעידת אדמה וממוגנים ולפיכך לא נדרשת התייחסות בתכנית לחיזוק מבנים או לפתרונות למיגון. 

בסופו של דיון מבקשים בועדה המחוזית את השלמת הנתונים החסרים לועדה לצורך קבלת החלטה בתכנית. בנוסף, חברי הועדה יגיעו לסיור ברובע ז'.