שנת 2021 התאפיינה בקורונה שתקעה תהליכים, בבחירות חוזרות ונשנות, בממשלה תקועה, ובעליית מחירים של למעלה מ-10 אחוז במחירי הדיור.

בחודשים האחרונים נכנסה ממשלה חדשה עם מטרות ישנות – להילחם במחירי הדירות. אספנו את בכירי ענף הנדל"ן מכל החזיתות – יזמים, שמאים, משווקים, מהנדסי ערים, ראשי מינהלות הסכמי גג, חברות ליווי בנקאי ומימון על מנת לסכם את שנת 2021 ולתת תחזית ל-2022.

החדשות הטובות: חיזוק הפריפריה ומעבר לבנייה מהירה יותר. הרעות: המחירים ימשיכו לעלות, לפחות בשנה הקרובה.

לכולם ברור שנדרשים צעדים דרסטיים מצד המדינה כדי לשנות את המגמה. שיעור המשקיעים עלה, בצל העלאת מס הרכישה, הזוגות הצעירים לא נרתעים ממשכנתאות ענק שעומדות בממוצע על כמעט מיליון שקל, שינויי רגולציה ותקציב המדינה שעבר מכניס מעט יציבות לשוק.

"שנת 2021 התאפיינה, בניגוד לתחזיות הראשוניות בימי הקורונה, בעליה גבוהה במיוחד במחירי הקרקע המשווקים לבניה במסגרת המכרזים של רמ"י" - אמר ראש מינהלת הסכמי הגג באשדוד, אייל דוידוביץ'. "דבר זה בא לידי ביטוי גם באשדוד בתוצאות מכרזי הקרקע ששווקו השנה והיו מעל להערכות השמאי".

"לדעתי" - הוא הוסיף, "עובדה זו מצביעה על מגמה שלא תיעצר גם במהלך 2022. למרות הגידול בשיווק יחידות הדיור בשנת 2021 ברחבי הארץ, עדיין ישנו מחסור מצטבר בשוק של יחידות דיור רבות, כמו גם חסמי מימוש רבים לתוכניות שכבר אושרו, ולכן לדעתי גם בשנה הקרובה מחירי הדירות ימשיכו לעלות".

"מחירי הדיור הגואים הם תוצאה של פערים גדולים בין אזורי התכנון לאזורי הביקוש" - מסביר מנכ"ל איגוד מהנדסי הערים ואדריכל נאות חובב, גיא דוננפלד. "כשמתכננים אלפי יחידות דיור בפריפריה בלי לבדוק את הביקושים זו התוצאה".

לדבריו, לחלק מהמכרזים לא ניגשו קבלנים, וגם כששווקו לא היו רוכשים, כך שלא כל שיווקי הקרקע המתוכננים יצאו לפועל. "אנשים מחפשים מגורים באזור המרכז, וההיצע במרכז הוא לא בהלימה עם הביקושים" - הוא אומר.

"כל משבר הדיור נובע מחוסר בתכנון יחידות דיור במרכז, ועודף תכנון של יחידות דיור בפריפריה ותוכניות שלא מומשו" - עוד הוסיף דוננפלד. "כל עוד זה לא ישתנה – דבר לא ישתנה והמחירים יוסיפו לעלות".

לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, "שנת 2021 היתה שנת המהפך. מהפך בתודעה, מהפך בהבנה ששוק הנדל״ן הישראלי חזק מכל מגיפה, חזק מהקורונה, חזק מהמצקצקים והמלעיזים, חזק ממנבאי השחורות".

לדבריו, "שוק המקרקעין יודע עדנה אותה לא ידע מזה כעשור, כשכל מי שיכול מתמסר מחדש לענף ולכל מה שיש לו להציע. והדברים הללו יפים לכל סוגי הנדל"ן, גם המניב ובוודאי למגורים".

"המהפך התודעתי שחידד את ההבנה שישראל היא המקום הטוב בעולם עבורנו, מכל הבחינות, הוא החשוב והוא המוביל של גל הגאות הנוכחי" - אומר דנוס. "לאנשים פשוט נמאס להתנצל, הם רוצים נדל"ן, הם רוצים אותו בארץ והכי חשוב, הם יודעים שאף אחד אחר לא ידאג להם".

"ומה יקרה ב-2022?" - הוא מוסיף. "כמו שזה נראה כרגע, עליות מחירים, בכל החזיתות, כשהאתגר הגדול של כל העוסקים במלאכה יהיה כיצד מביאים את החלשים יותר ליהנות מפירות הצמיחה".

לטענת איתן לוי, בעלים ומנהל חברת יזמות הנדל"ן אילה אגם, החודשים הקרובים יהיו מבחן עבור הממשלה הנוכחית. "הממשלה בהצהרותיה חותרת לפתרון אמיתי של מצוקת הדיור בישראל, ושנת 2022 תהיה שנת בה נדע האם תעשה זאת בצורה הנכונה" - הוא אומר.

לדבריו, על מנת להצליח ולעמוד במבחן על המדינה לקדם במהירות את תהליך הבשלת קרקעות לשיווק ובנייה וצמצום משך זמן. "שני תהליכים אלו יאפשרו אכלוס בזמן סביר" - הוא אומר.

"תהליך נוסף הוא צמצום הפערים בין מדיניות הרשויות המקומיות לבין מדיניות השלטון המרכזי באמצעות יצירת יציבות במשק הנדל"ן בישראל וכרגע לא ברור כיצד הולכת לעשות זאת" - הוא מוסיף. הגדלת ההיצע, יצירת הוודאות בשוק הנדלן וקיצור משכי הזמן בתהליכים הביורוקרטים, כל אלה יביאו לבשורה ובשנה הזו אנו מצפים לראות זאת".

יגאל צמח, מנכ"ל משותף ומייסד קרן גשרים למימון חוץ בנקאי מגובה נדל"ן: "בשנה האחרונה, לאחר ששכך מעט החשש ממגפת הקורונה, היינו עדים לעלייה אגרסיבית במחירי הנדל"ן למגורים ולמשרדים, לרבות מחירי הקרקעות. השנה אני צופה שינוי במגמה. בשל החשש מהאינפלציה, עלייה אפשרית של שערי הריבית וירידה אפשרית של שווי חברות ההייטק, ניתן להניח שהעלייה במחירי הנדלן  תתמתן בשנת 2022 אבל אין לצפות  לירידת מחירים".

ארז רוזנבוך, יו"ר מגוריט, קרן ריט למגורים המתחמה בשכירות לטווח ארוך:

"בשל המחסור ההולך וגדל בדירות זמינות לרכישה בשנים הקרובות, בשל העובדה שהיזמים מכרו את מרבית הדירות שבנייתן צפויה להסתיים בשנים הקרובות ובשל הביקושים הגבוהים בקניית דירות ובשכירות, יש חשש שבשנה הקרובה נהיה עדים לעליית מחירים משמעותית דווקא של דירות יד שניה, תוך הקטנת חלקם של המשקיעים בשוק.

המשקיעים יצטרפו למגמה הזאת ויעמידו דירות למכירה.  מכירת דירות אלו עלולה להקטין את היצע הדירות להשכרה בשוק ותרום לעליית מחירי השכירות באופן משמעותי ולקושי של שכבות הולכות וגדלות באוכלוסייה להתמודד עם קשיי הדיור בישראל״.

סגן מהנדס העיר ניו יורק לשעבר, ומנכ"ל חברת הבנייה המודולרית ישראמרין, יוסי שטיינברג:

"לפי דוח שיצא לאחרונה ישראל היא המדינה המובילה בהיקף המנופים באתרי הבנייה. הבעיה שמדובר בפרויקטים שהחלו את התהליך לפני 3-4 שנים, וזה מעות את התמונה. את השפעות היעדר התקציב והקורונה - כשהרשויות הקפיאו את כל ההליכים והיה חוסר ודאות - הקבלנים יחוו כבר השנה ומקסימום בעוד שנתיים שלוש.

אנחנו, כמי שעוסקים בבנייה מודולרית, בונים מהר ומאשרים תוך שלושה עד שישה חודשים, ולכן מרגישים את הפגיעה כבר כיום. להערכתי אנחנו נראה בהמשך הדרך שתוכניות ששווקו על ידי רמ"י לא יבשילו ליישום, ואז נראה את הפגיעה.

ישבתי עם שר השיכון זאב אלקין. אמרתי לו שבנייה מודולרית מהירה יכולה לתת מענה מיידי ל-15-20 אחוז מהמחסור בדיור, בדגש על דיור לזוגות צעירים, דיור מוגן ובנייה להשכרה ארוכת טווח. המדינה מתחילה להבין שזה חלק מהפיתרון".

מנכ"ל ובעלי יזמית הנדל"ן אסיה סירוס, דורון עטייה:

"תוצאות חברות הנדל"ן ב-2021 היו מצוינות, מה שמלמד שהתערבויות הממשלה הקודמות למיתון השוק כשלו . לא הוציאו לשיווק קרקעות, לא התירו להביא לארץ פועלים פלסטינים, היזמים התחרו על פיסות הקרקע ששווקו במחירי שיא, וכל זה גרם לעליית המחירים שהאזרחים משלמים עליה.

היכולת של האזרחים לרכוש דירה במרכז ומעבר לפריפריה גרם לעליית מחירים של בין 10 ל-15 אחוזים במקומות כמו גן יבנה, מזכרת בתיה, גדרה ונס ציונה ואפילו עלייה של 10 אחוזים בדימונה. גם ישובים שעליית המחירים תחילה פסחה עליהם, 'תיקנו' זאת לקראת סוף השנה. 

הממשלה הכריזה שתוציא לשיווק כמות גדולה של קרקעות, אך לדעתי את הפירות לזה נראה רק בעוד שנתיים-שלוש. ב-2022 נראה המשך עליית מחירים. עד יהום היה כאוס וריק, ולא החליטו כלום בנדל"ן. אני מקווה הממשלה החדשה תתחיל לפעול ותביא למפנה".

יעקב ערבליך, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן 'סן חן': 

"לאחר חזרה לפעילות במהלך השנה האחרונה המשק כבר חזר למתכונת מלאה. עבורנו 2021 הייתה שנה טובה בתחום הדיור והמשרדים, כאשר רמת הביקושים המשיכה לעלות אך יחד איתה עלה גם ההיצע, מה שסייע לבלימת מחירים במגזר החרדי.

בין הערים הבולטות נמצאת בני ברק, שם הייתה ירידה של כמעט 5 אחוזים במחירי הדירות, אך גם בערים חרדיות נוספות, כביתר עילית, נרשמה ירידה של עשרות אלפי שקלים. נראה כי ככל שרמת ההיצע תגדל גם ב 2022, יוכלו להישמר המחירים הקיימים ואף לרדת".

בעלי חברת הפינטק רנטסייפ, המעניקה ערבות חוץ בנקאית לשכירת נדל"ן מסחרי, אבשלום הרשקוביץ:

"לקראת 2022, אני צופה שלא יהיה פשוט להתאים את המגורים למשקי הבית. למשפחות רבות לא תהיה ברירה ובשל מחירי הנדל"ן המאמירים הן יאלצו לנדוד לפריפריה, שם המחירים שפויים יחסית. האפקט בסופו של דבר יהיה חיובי ויתבטא בחיזוק הפריפריה.

בנוסף, אני מעריך שהנדל"ן המניב יפרח בערי גוש דן, בקרבת תל אביב, נוכח המשך העלייה בביקוש, והבחירה לחיות לצד הקורונה. בעניין זה צריך להדגיש כי תחול גם עליה דרמטית בתחום הנדל"ן הלוגיסטי והביקוש למרלו"גים ותאי אחסנה לוגיסטיים.

העברת התקציב ברבעון האחרון של השנה שחררה הרבה מאד מכרזים לפרויקטים שהיו תקועים קודם לכן. ביצוע הפרויקטים וההשתתפות במכרזים השונים יחייבו את המציעים לגיוסי כספים חדשים ולשימוש מושכל ויצירתי בסל המקורות והפתרונות הפיננסיים החדשניים העומדים לרשותם".