חוו"ד של השמאי המקרקעין אמנון  נזרי שמונה על ידי ועדת ערר מחוז דרום כשמאי מייעץ בנוגע לתשלום היטל השבחה שנקבע לחברת נמלי ישראל על ידי הועדה המקומית אשדוד בגין אישור התוכנית להקמת נמל דרום קובעת שיש לאמץ את היטל ההשבחה שקבעה העירייה לחברת נמלי ישראל העומד על כ- 130 מיליון ₪ וזאת בניגוד לטענת שמאי חברת נמלי ישראל שקבעו כי בתוכנית אין השבחה כלל.

את הועדה המקומית אשדוד ייצגו בהליך עוה"ד ענת בירן, דפנה תמיר ואור מור ממשרד ענת בירן.

המדובר בתוכנית להקמת מתחם נמל דרום הממוקם מצפון לנמל אשדוד הקיים ומדרום לתחנת הכח, בחלק הצפון מערבי של אשדוד. המתחם נמצא בחלקו בתחום מרחב התכנון של אשדוד ובחלקו בתחום מרחב תכנון גלילי של מחוז דרום. פרויקט הקמת הנמל כולל, בין היתר, ייבוש שטחי ים למטרת שטחי נמל, תפעולי ים, הארכת שובר הגלים הראשי והעמקת שטחי ים להבטחת עומק מתאים לכלי השיט ולהכשרת הנמל כנמל מים עמוקים.

שאול לב , שמאי המקרקעין מטעם הועדה המקומית, העריך את ההשבחה שחלה בשווי הנכס ב- 127,880,870 ₪ .

עם זאת השמאים זאב כהן  ארז כהן ומר צחי טנא, שמאי מקרקעין מטעם חברת נמלי ישראל, בעלת הזכויות בנכס, העריכו כי לא נוצרה השבחה בשווי הנכס בין היתר הם טענו כי הפרויקט מבחינת חברת נמלי ישראל אינו רווחי לחברה והוא נובע מתועלות למשק. עוד טענו כי הם אינם מכירים מקרה נוסף בו פרויקט תשתיות לאומיות במקרקעי יעוד חוייב בהיטל השבחה. טענה נוספת התייחסה לכך שלא ניתן לגבות היטל השבחה בגין השטח בתחום ייבוש הים.

השמאי המייעץ קבע בהכרעתו כי שטח המעגנה, על אף שאינו מהווה חלק מהנכס בר החיוב בהיטל השבחה, הוא זה שמעניק לשטח הנמל המיובש את שוויו . ללא שטח המעגנה לא ניתן היה לנצל את השטח המיובש לייעודו כנמל. למעשה שטח המעגנה מהווה חלק מתכונות המקרקעין של השטח המיובש. בנוסף כותב השמאי כי הוא הגיע לידי מסקנה כי פרויקט נמל הדרום הינו פרויקט בעל תועלת כלכלית, ומכאן שקיים שווי חיובי לזכות להקמת הנמל.